搜地官方微信
 
搜地官方微博
中国土地中介群
  会员登陆:     会员注册 会员登陆 iphone客户端 手机找地
全国服务电话:
400-682-1288
搜地会员增值服务
土地公告搜索
地块信息搜索
成交结果搜索
成交排行搜索
搜地信息搜索

时时彩后三走势图分析:只有大城市 才有房地产

信息发布:中国搜地网 四川时时彩官方网站 www.o9qm6.com.cn  谋略大全  时间:2015-8-24 9:48:26  浏览数:5404
收藏  打印

四川时时彩官方网站 www.o9qm6.com.cn 一、价值

很多时候,我很迷惘。因为我知道房子是非常贵的。

譬如说,前一阵子换新租客。我给客户添了一台50寸的彩电。电视机非常地大,简直象一架婴儿小床。而带低音炮,丽晶画质,网络USB和无线蓝牙功能。家居品质,的确提升了一个台阶。

这样一台彩电,只收了我2999元。

上次顾淳相亲,我才惊讶地发现,原来这家伙有厨师执照。据说是当年为了哄女朋友开心,特意去考的。然后我问他在家里面做不做饭。他说,炒菜是小事,但是你要事先把这么多的材料准备好,切片整齐。

然后下锅一炒。事后又要洗碗,这实在是打击士气,毫无成就感的一件事。所以,越来越多的我们去到饭店吃饭。

但是饭店吃饭也不贵。哪怕很不错的中餐厅,坐进去,点几个菜,结账人均也就七八十元。你仔细算算这些盘子,碟子,仅仅让我洗碗,我就受不了。这样得出的结论,吃饭也不贵。

总的来说。房子实在是太贵了。

我们很难理解。为什么一台30kg重的,集中了当代诸多最先进科技的大彩电,只要卖你2999元。

我们也很难理解,当你点上六七个菜,洗掉二十个碗碟,再加上备料,切工,大厨,卫生。饭店还要房租灯光环境,最后才收你人均几十元钱。

相比之下,房子为什么要这么贵!

现在已经很少有人回忆。但是很多年前,早至2002~2003年时,当时空军们有一个口号:“房价,应该只卖建筑成本价。即1500元/㎡”。

空军们的口号是,房子,不就是一堆钢筋水泥么。就该卖水泥成本价。

当然,现在已经很少有傻空这样说话了。傻空们现在的心愿,是房价只卖“钢筋水泥”十倍价,15000/㎡,已经谢天谢地了。

二、鉴今

读史以鉴今。要研究上海楼市的走势,另一个方法,就是看看成熟市场,看看别人是怎样走过来的。

正譬如我们说,要研究内地城市,后发城市的房价走势,十分简单。只要看看上海楼市是怎样走的即可。上海的楼市历史,减去三五年,就是内地的历史。

所以zhifei问我天津塘沽怎么看,我说照抄浦东新区历史就可以了。这是一个资源投入的新城,但弱点是开盘起价就已经太高。

同样道理,前天聚会之后,各位都对楼市充满了信心。试图在房子里面挖掘出A8,A9来。在繁华的喧嚣之中,我有时候想想,房子,真的有价值么?

我们举三个例子,美国,日本,香港。

这三者其实是很不同的。美国,代表着大型的农村。地价基本没有价值。日本,代表着中型国家。土地有稀缺,一半城市一半农村。香港,是城邦型国家(地区)。

对于美国来说,美国完全都没有房地产。

房地产在美国,并不是一项稀缺资源。美国的人均居住面积,大约在80平米左右?;静淮嬖?ldquo;房痴”,“房奴”。

以美国一套典型的小镇上的郊区房子而言。售价25万美元。大概分三部分组成。其中,建筑成本8万美元,地价8万美元,“建筑许可”8万美元。

建筑许可,这一块的成本,也是美国国家主义的典型失败。在美国造新房子,你必须得到左邻右舍的同意。包括新建房的高度,颜色,建筑风格,都有严格的限制。这样做的结果,最终是推高了房屋售价。

但无论怎么说,我们可以看见的是。在美国,“房地产”是完全不稀缺的。地价和建筑成本的比例,大约是1:1。

如果换算成人民币的实际体验。你可以设想成,在中国内地农村,建一幢房子,只要25W元人民币。其中8W建筑成本,8W地价,8W交给村长。

其次说日本,日本的国土面积,37万平方公里,大致相当于中国二个省。日本的房地产市场,可以割裂分成二个市?。憾?,非东京。

很多人都知道日本“房地产”狂潮。但进一步细心读阅史料的人,才会发现,这个狂潮,绝大部分都发生在东京。在东京以外的地方,哪怕在大阪,福冈这样的地方。房地产价格也不是太高??赡苤挥卸?/3的价格。和青岛也差不多。而在日本更低一级的行政区,在一些乡和镇,已出现了无人居住的村落。房地产甚至完全不值钱。一百万日元就可以维修拿走。

最后的例子是香港。香港是一个城邦型的国家(地区)。全香港都很贵。哪怕最偏远的元朗,屯门,现在新盘也要近100000元/㎡。

这三个例子告诉我们的是什么呢:

“房价和GDP,人均GDP,GDP增速无关”??!

这是一个非常非常重要的结论。我们曾看到,许多人把上海,北京的房价,和美国比较。并且问“美国的房价才卖多少”。不如抛了房子移民。

你要和他说,“房价,和GDP、人均GDP、GDP增速无关”。

简单点来说,北京和长城关外的张家口,其人均GDP经济发展水平,其实是差不多的。这二者房价差多少倍?

三、房价所在

第三步,我们来看看。是什么东西,支撑到北京上海房价,40000元/㎡以上的。

同样的二个兄弟城市,因为其定位不同,功能不同,其房价可以差一倍,3倍,5倍。哪怕他们的经济发展水平,GDP人均是几乎一样的。

较典型的,譬如东京和大阪,台北和高雄,首尔和釜山,上海和南京。若单纯论人均GDP,上?;姑挥兴罩莞?。

那么,是什么支持到上海房价卖40000/㎡么。这个才是核心因素。如果这个因素不再,或者改变,上海房价就会狂跌,甚至跌到比无锡还低。

我认为是“区位度”。

很 多人不知道,在一个消费品市场上,只有前三名的品牌可以活下去。譬如P&G,Unilever,Colgate。因为消费者可能先选第一名的品 牌;他觉得不满意,再选第二名的。再觉得不满意,才选第三名的。。。。而之后的第四第五名,生存的机会已经十分渺茫?;蛐碓谙阜质谐』鼓苷乙坏慊?。

同样道理,在资本市场上,行业No.1的公司市值,通常是No.2的十倍。典型的譬如Intel和AMD,苹果和HTC,新浪和网易搜狐。

这其中的道理,也是一样的。一旦市场凝固成全国性大市场,而不是分立的板块一块一块(换言之,人口全国流动)。则只有No.1赢家通赢。No.2绝不是比例的问题,而是成指数差距的问题。

大约二年之前,GE通用电气医疗器械,招收一个中国区CEO,开出了远远高于市场价一大截的工资。该职位,对于履历并无特别要求。仅有一点附加条件:“不得居住于上海/北京,需居住在中国其他任一城市,以便开拓二级市场”。

这也正是很多跨国大型公司的策略。当一个公司要在亚太区步一个点,他首选的位置会是东京,或者香港(Asia excl.JP)。如果他要步第二个点,又或者是中华区长得很大,他才需要在“二级城市”中挑选一个。备选的就是北京/上海。

如果他要继续再挑选,我们很难想象,有什么样的公司,会把HQ设到杭州去。除了浙江省的本土公司,或者就是业务极端依靠浙江的公司了吧。

然后再进一步,如果在宁波开设一家“世界500强中心”呢。那多半会死得很惨,成烂尾楼的。

这也就是No.1的好处。即对于跨国公司阿拉伯富豪这样的大鳄来说,Great China区,他只要和No.1打交道就可以了。

只有当No.1满足不了他的需要,又或者业务增长到很大很大的情况下,才需要开始考虑No.2

所以,在“外来大鳄”这件事上,No.1是赚足了风头。一个人独享了太多的好处。这绝对不是简简单单的比例关系。

No.1通常是No.2的十倍。

北京有那么多外国使节。每一个大使馆都有一大群为他们服务的房东。这是天津所绝对没有的。

北京有许许多多中石油中石化中海油中国电力[-6.35%]的总部,所以哪怕北京的人均GDP和张家口差不多。但北京的房价,可以是原绥远省首府的10倍。

四、幂定律

下面,介绍一个定量计算的“幂定律”。

幂定律,是混沌学科中的一条定律?;煦缪У谋局?,就是“没有道理”。所以幂定律没有任何道理,纯粹是一种猜想,纯粹是一种经验定律。没有任何理论基础。

幂定律指的是,对于一个大型的,复杂的,有机的,正正正正反反反反负负负负反馈的系统。其博弈的最终结果,大致会形成“幂定律”:1,1/2,1/3,1/4,1/5……

譬如说,在海滩礁石上的生物统计。占统治地位的生物数量,是第二名的2倍,第三名的3倍,第四名的4倍…………

譬如说,美国大城市的人口,第一名的纽约,是825W,第二名洛杉矶385W,第三名芝加哥287W…………

同样道理。在体育明星,和高管薪酬中,也满足幂定律。第一名明星运动员的收入,会是第二名的2倍,第三名的3倍,第四名的4倍…………哪怕他们运动水平差不多。

其具体的解释,是人们宁可花10.99美元,去看一场最棒的比赛。也不用花9.99美元,去看一场次棒的比赛。于是赢者通吃。

有兴趣的读者,可以自己去找些文献。譬如://blog.ecocn.org/archives/656

幂定律不是万能的。如本节开卷就写的,他并不精确,只能作为估算使用。

在同一个区域之中,“首位”要比第二名贵一倍。就好像上海要比杭州贵一倍。

而在同省之中,这又是排位。“首位”杭州要比宁波再贵一倍。

再到地级市里面,“宁波”要再比象山贵一倍。

虽然大家GDP都差不多的。

再次重申一边,幂定律毫无依据。纯粹是一种混沌科学。

我们只想跳过来直接说我们的结论,“只有大城市,才有房地产”。

五、结论

我们的结论是,“只有大城市,才有房地产”。

根据我们的思考,美国,日本,香港,都是GDP接近三万美金的成熟市场。但是他们的房地产市场结构,完全不同。

我们认为,房价,和GDP并没有太大的关系。

房价之所以凌驾于GDP之上,房价反应的,其实是一种“集聚”效应。

只有当一个城市,反应出了“集聚”效应后,才会产生房地产的溢价。譬如上海杭州宁波象山,他们的经济发展水平相当,但房价是8:4:2:1.

所以,上海北京的房价,就该是工资的45倍。你如果不满意,你可以住到象山去。

从目前的情况下,中国九百六十万平方公里,集聚成一个中心,似乎可能性还不大。

中国暂时华北以北京为中心,华东以上海为中心。

如果要去外省投资房地产,不是不可以。但切莫照搬北京上海的例子。

我们要时时刻刻记着,只有人潮集聚的地方,产业集聚的地方,房子才能卖得超过1500元/㎡,产生“钢筋水泥”溢价。

否则,哪怕GDP高如日本,人口稠密如日本,越前越後,备前备后,很多土地也是空置着,房子白送人都没人要。

只有大城市,才有房地产。

转播到新浪微博 转播到新浪微博   转播到腾讯微博 转播到腾讯微博   转播到网易微博 转播到网易微博   转播到搜狐微博 转播到搜狐微博  
2018年2月份主要城市土地成交情况分析
中国搜地

本网站得到众国土局及各媒体单位的支持
全国免费服务电话:400-682-1288
搜地·北京
地址:北京市海淀区花园东路15号旷怡大厦603    邮编:100191
联系电话:010-59867518  E-mail:[email protected]
搜地·上海
地址:上海市虹口区岳州路399弄9号101室    邮编:200086
联系电话:021-51293816  传真:021-51293816  E-mail:[email protected]
搜地·杭州
联系电话:13957806731  E-mail:[email protected]
搜地·宁波
联系地址:宁波市江北区天合财汇中心23号6层    邮编:315032
联系电话:0574-87333209 87707565  传真:0574-87065523  E-mail:[email protected]
  • 梁家河,一个中国村庄的幸福与奋斗 2018-11-20
  • 连晴高温重庆动物园动物避暑尽显萌态 2018-11-20
  • 吴昕孺:一轮明月照湖湘 文明自有温度 2018-11-19
  • 淮南老市政府大院已更新改造 未来将变身街边广场 2018-11-19
  • 另类单亲妈妈:年轻人要有爱和安全感才生孩子,而我完全相反 有故事的人 2018-11-18
  • 9月1日停车新政将到来 公共站点15分钟内免费 2018-11-18
  • 三缸机,怎样做出了四缸机效果? 2018-11-18
  • 众多金交所打造的非标帝国:场外之地=法外之地? 2018-11-17
  • 有些人血糖特别“脆” 动不动就酸中毒 2018-11-17
  • 日本大阪地震已致4人死亡、370多人受伤 2018-11-17
  • 回复@海之宁:你要懂逻辑会看不懂这篇帖子? 2018-11-16
  • 女性之声——全国妇联 2018-11-16
  • 特金明日将通电话 提醒谁莫忘感恩? (原创首发) 2018-11-16
  • 国贸集团机关支部全体党员参观2018世界制造业大会和徽商大会 2018-11-16
  • 国防部举行盛大招待会 热烈庆祝中国人民解放军建军90周年 中共中央总书记国家主席中央军委主席习近平和李克强张德江俞正声刘云山王岐山张高丽出席 2018-11-15
  • 806| 161| 248| 547| 246| 131| 422| 179| 178| 714|